L'immobilier à Genève

Le marché résidentiel à Genève se distingue avant tout par un déséquilibre entre l’offre et la demande, un phénomène qui s’inscrit dans la durée. Selon les dernières données de l’Office cantonal de la statistique, si le nombre de transactions reste globalement stable en 2025 par rapport à 2024, la valeur totale échangée devrait reculer pour s’établir autour de 8,10 milliards d’euros, contre 8,50 milliards l’année précédente.  Cette évolution confirme une phase de réajustement progressif du marché, malgré un quatrième trimestre 2025 plus dynamique que celui de 2024.

Cette évolution ne traduit pas un désintérêt pour l’univers de l’habitat genevois, mais plutôt une maturation du marché foncier. La rareté du foncier, conjuguée à une attractivité économique et internationale durable, continue de soutenir la demande et d’ancrer des niveaux de valorisation solides. Nous constatons que cette configuration favorise une approche plus qualitative des projets, tout en limitant naturellement les volumes échangés.

La question du logement à Genève, présente depuis plusieurs décennies, s’inscrit aujourd’hui dans une réflexion de fond sur l’évolution du modèle résidentiel. Malgré les nombreux chantiers en cours, l’ajustement entre production de logements et besoins de la population demande du temps. Dans ce contexte, la présence accrue des acteurs institutionnels, tels que les caisses de pension, participe à la stabilité du parc résidentiel.

Par ailleurs, la diversification de l’offre résidentielle demeure un enjeu central. Une part importante de la production récente est orientée vers le logement social, tandis que le marché libre continue d’attirer une demande soutenue, notamment de la part de la classe moyenne. Dans ce secteur, la réactivité, la lecture des données économiques et la connaissance du terrain restent des atouts majeurs pour concrétiser un projet, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un actif patrimonial.

Évoluer dans l’univers de l’habitat genevois implique de maîtriser des spécificités locales, qui vont bien au-delà des simples critères de surface ou de budget. Les typologies de logements y sont variées, allant des appartements en centre-ville aux maisons situées en périphérie ou dans les communes prisées de la rive gauche et de la rive droite. Chaque secteur possède ses propres codes, ses niveaux de prix et ses dynamiques, influencés par l’accessibilité, la proximité des bassins d’emploi et la qualité de vie environnante.

Nous constatons également que le marché résidentiel genevois est encadré sur les plans juridique et administratif. Autorisations, normes énergétiques, droits de préemption ou règles de copropriété peuvent avoir un impact sur la valeur d’une propriété et sur la faisabilité d’un projet. Anticiper ces paramètres est indispensable pour éviter les mauvaises surprises et sécuriser une transaction.

Par ailleurs, les usages et les pratiques de négociation diffèrent sensiblement de ceux observés dans d’autres régions. La demande soutenue et la rareté des logements renforcent la concurrence entre acquéreurs, tandis que les vendeurs doivent positionner leur actif avec justesse pour susciter l’intérêt sans freiner les opportunités. Nous savons que la valorisation d’une habitation repose autant sur sa localisation que sur son potentiel réel, son état général et sa conformité aux normes en vigueur.

Dans ce contexte exigeant, être accompagné par des professionnels du marché foncier genevois permet d’éviter les écueils, d’optimiser une mise en vente ou de sécuriser un achat. Une lecture du marché, associée à une connaissance du terrain, constitue un véritable levier pour prendre des décisions éclairées et mener à bien un projet.

La location à Genève constitue un segment à part entière du secteur du logement, caractérisé par une demande extrêmement élevée et une offre structurellement insuffisante. Les logements disponibles sur le marché locatif se font rares, ce qui entraîne une forte sélectivité des dossiers et une rotation très rapide des offres. Cette tension est accentuée par le rôle important des acteurs publics, à commencer par la Ville de Genève, qui possède un parc de plus de 5 300 logements destinés à la location.

Ce patrimoine communal est composé à près de 90 % de logements à caractère social, complétés par un nombre plus restreint de résidences à loyer libre. Cette orientation répond à des objectifs de politique du logement, mais elle réduit mécaniquement l’offre accessible sur le marché libre. Nous constatons ainsi que les ménages ne répondant pas aux critères du logement social se retrouvent en concurrence directe sur un segment déjà fortement sous pression, renforçant la difficulté d’accès à une habitation à louer.

Du côté des propriétaires, le cadre réglementaire genevois impose des règles strictes en matière de loyers, de baux et de droits des occupants. La présence d’un parc public conséquent et la domination des acteurs institutionnels influencent durablement les pratiques locatives. Nous observons que la gestion locative nécessite une parfaite maîtrise de ces obligations afin de sécuriser la relation, d’anticiper les contraintes et de préserver la valeur de l’actif dans un univers de l’habitat particulièrement encadré.

Dans ce contexte, l’accompagnement par des professionnels aguerris du marché résidentiel genevois représente un véritable gage de sérénité. Une connaissance fine des règles locales, des circuits de mise en location et des attentes des différents acteurs permet de positionner un logement de manière cohérente et de sécuriser chaque étape dans un marché locatif aussi exigeant.

Les prix observés dans l’immobilier à Genève reflètent la singularité de ce marché foncier. Actuellement, le prix moyen au mètre carré pour un appartement s’établit autour de CHF 17’438, avec des écarts selon les secteurs, allant d’environ CHF 15’794 à plus de CHF 19’220. Pour les maisons, les niveaux sont encore plus contrastés, avec un prix moyen proche de CHF 19’472 le mètre carré, et des fourchettes très larges, comprises entre CHF 4’656 et CHF 27’574 selon la localisation, la typologie et les prestations de la résidence.

Ces écarts illustrent un marché résidentiel à plusieurs vitesses, où la rareté, la qualité de l’environnement et le potentiel patrimonial jouent un rôle déterminant. Certaines zones continuent d’afficher une progression modérée, tandis que d’autres marquent une phase de stabilisation. Même si les hausses attendues pour 2026 ne devraient pas être conséquentes, nous anticipons un maintien de la tension, soutenu par une offre toujours limitée et une demande structurellement élevée dans l’univers de l’habitat genevois.

Par ailleurs, plusieurs facteurs de risque doivent être intégrés à l’analyse. La multiplication des initiatives politiques et réglementaires pourrait peser sur la rentabilité et, à terme, sur la valeur des actifs. Nous observons ainsi un risque de décorrélation entre les niveaux de prix et le rendement fondamental, renforçant la nécessité d’une approche prudente et d’une lecture du marché pour sécuriser un investissement ou un projet d’acquisition à long terme.

L’accompagnement d’une agence locale, un levier décisif
Face à la complexité du marché résidentiel genevois, l’accompagnement par une agence locale constitue un atout majeur. Chez Imogroup, nous accompagnons chaque projet avec la conviction que la confiance, la précision et la transparence sont essentielles pour avancer sereinement. Présents dans les cantons de Genève, Vaud et Valais ainsi que dans leurs alentours, nous mettons à profit notre connaissance du terrain et des réalités du secteur du logement pour guider nos clients à chaque étape.

Forte de nombreuses années d’expérience, notre équipe propose un service personnalisé, pensé pour répondre aux besoins réels de chacun. Que vous souhaitiez vendre, acheter ou mettre une propriété en location, nous nous occupons de l’ensemble des démarches avec rigueur et discrétion. Chaque projet est étudié avec attention, dans le respect total de la confidentialité, afin de valoriser au mieux chaque habitation et de sécuriser chaque décision.

Au-delà des aspects techniques, nous défendons une approche profondément humaine. Notre manière de travailler repose sur des valeurs fortes : précision dans l’analyse, transparence dans la communication, collaboration avec un réseau de partenaires sélectionnés avec soin et engagement constant auprès de nos clients.

Chez Imogroup, nous ne nous contentons pas d’accompagner des transactions. Nous contribuons à faire naître des projets de vie, à valoriser des actifs patrimoniaux et à créer des parcours durables. Cette passion pour le secteur de la pierre, alliée à une approche professionnelle et bienveillante, fait toute la différence dans la réussite d’un projet à Genève et dans sa région.